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      下沉市場消費需求進一步釋放 商業地產景氣回升

      發佈時間:2019-12-22

      2019年以來,隨着下沉市場消費需求進一步釋放,商業地產景氣回升。RET睿意德中國商業地產研究中心近期發佈的《2019第三季度中國商業地產指數報告》(簡稱《報告》)顯示,2019年第三季度,中國商業地產指數升至128.3點,同比增長8.6%。專家建議,商業地產需快速承接首店及夜經濟熱點,豐富業態類型,增加體驗式業態。

      下沉市場潛力釋放

      《報告》指出,三季度以農村為代表的下沉市場消費需求潛力釋放,零售商開店速度保持平穩。國家統計局數據顯示,前三季度,農村人均可支配收入同比增速為9.2%,高於城鎮1.3個百分點,城鄉居民收入差距收窄。鄉村消費品零售額保持較快增長,總額同比增長9.0%,高於城鎮1.0個百分點,增速差距進一步加大。前三季度,全國網上零售額超7.3萬億元,同比增長16.8%。其中,農村網絡零售額繼續保持快速增長。各大互聯網平台也加快下沉市場佈局,促進線上線下渠道融合發展。

      在商業用地方面,《報告》指出,第三季度,中國商用土地指數為94.9,同比大幅上漲24%,環比下降4%,維持年度平穩態勢。這主要依託於二三線城市成交“爆發”,其中,二線城市商用土地集中放量,成交量環比上漲54.29%,同比上漲49.17%。三線城市商用土地成交量環比上升37.8%,同比上升27.9%,近85%三線城市成交量同比上漲。

      中原地產首席分析師張大偉表示,從總體看,商業地產土地市場保持平穩。

      由於融資渠道收窄等因素的影響,開發商對商業用地的拿地積極性也在下降。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英指出,商業地產銷售市場仍延續2018年以來的下降態勢。2019年1-9月,全國辦公樓銷售面積為9626萬平方米,同比下降11%;商業營業用房銷售面積為7002萬平方米,同比下降13.7%。

      增量市場持續復甦

      《報告》顯示,三季度,商用物業開發指數保持上季度上漲態勢,環比上升2.6%,同比上升2.6%。新增商用物業項目數量環比上升4.6%,同比上升0.9%。增量市場持續復甦,但增幅有限。

      其中,成都、重慶、杭州、武漢等熱點城市商用物業項目數同比有所增加,瀋陽、武漢商用物業供給面積同比增幅超過100%。

      以成都為例,“首店效益”和“網紅經濟”持續為成都零售市場輸血,消費力帶動成都寫字樓回暖。58同城、安居客發佈的《2019成都寫字樓市場淺析》指出,1-8月,成都寫字樓開發累計投資151億元,同比增長33%;寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別取得31%、44%及64%的增速。

      《報告》指出,三季度新開業項目快速承接“首店”“夜經濟”等市場熱點。目前,“潮玩樂理念”和“夜間經濟”在新一線、二線城市滲透,也成為新一線城市競逐年輕外來人才的商業發力點。商務部數據顯示,中國整體消費主要發生在夜間,夜間消費額佔據全天消費的60.0%。夜間消費龐大,發展已是必然趨勢。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,商鋪、商店業態佈局十分關鍵,商業地產需結合如體育、休閒、健康、電腦競技、運動等多元化新業態。

      國仕英指出,商業地產產品同質化情況較普遍,可豐富業態類型,增加體驗式業態,適當減少服裝類產品。